O Tema 1.420 do STJ tem por objeto definir qual regime jurídico deve incidir em casos de pedido de resolução de um contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, não registrada no Registro de Imóveis deve seguir a Lei nº 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor.
A Segunda Seção afetou a matéria ao rito dos recursos repetitivos em março de 2026. Na consulta realizada em agosto de 2026, o tema continua classificado como afetado e sem tese definitiva.
A controvérsia é relevante porque o STJ já reconheceu, em precedente anterior, que a falta do registro não necessariamente elimina a eficácia do contrato entre as próprias partes. Ao mesmo tempo, a Lei nº 9.514/1997 determina que a propriedade fiduciária imobiliária é constituída por meio do registro.
É essa fronteira que o Tema 1.420 deverá esclarecer.
O que o Tema 1.420 do STJ pretende decidir?
A questão submetida a julgamento é: em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária que não foi levada a registro, a resolução deve seguir a Lei nº 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor?
Foram afetados os REsps:
- 2.228.137/SP;
- 2.226.954/SP;
- 2.234.349/GO.
A relatoria é da ministra Nancy Andrighi.
O STJ determinou a suspensão dos recursos especiais e agravos em recurso especial, nos tribunais locais ou no próprio STJ, que discutam questão jurídica idêntica.
O registro é necessário para constituir a propriedade fiduciária?
Sim. O registro possui natureza constitutiva da propriedade fiduciária imobiliária. O artigo 23 da Lei nº 9.514/1997 estabelece expressamente que a propriedade fiduciária de coisa imóvel é constituída mediante o registro do contrato no Registro de Imóveis competente.
Esse registro produz efeitos jurídicos relevantes. A partir dele, a propriedade fiduciária é constituída e ocorre o desdobramento da posse característico da garantia.
Por isso, à primeira vista, poderia parecer que a ausência do registro impediria automaticamente a aplicação do regime fiduciário.
A jurisprudência do STJ, porém, tornou a questão mais complexa.
Um contrato de alienação fiduciária sem registro é inválido?
Não necessariamente.
Em 2023, a Segunda Seção julgou o EREsp 1.866.844/SP e decidiu que a ausência de registro não retira, por si só, a validade e a eficácia das disposições livremente pactuadas entre os próprios contratantes.
O STJ fez uma distinção importante: o registro é indispensável para a constituição da propriedade fiduciária imobiliária, porém, a falta do registro não necessariamente elimina a eficácia obrigacional do contrato entre as partes.
No mesmo precedente, a Segunda Seção afirmou que o registro é necessário para dar início ao procedimento de alienação extrajudicial, porque a constituição em mora e os atos posteriores dependem da atuação do Registro de Imóveis.
Essa distinção é um dos pontos fundamentais para compreender o Tema 1.420.
O que o STJ decidiu no EREsp 1.866.844/SP?
No julgamento de 2023, a Segunda Seção concluiu que a falta de registro não dava ao devedor fiduciante, por si só, o direito de rescindir o contrato por meio diverso daquele pactuado.
O colegiado também reconheceu que o credor poderia promover posteriormente o registro e, a partir daí, adotar o procedimento de alienação previsto na Lei nº 9.514/1997.
O precedente favorece, portanto, a tese de que a ausência do registro não torna a cláusula fiduciária juridicamente irrelevante entre os contratantes. Porém não resolve, por si só, toda a controvérsia sobre a incidência do Código de Defesa do Consumidor na resolução contratual. Ele estabelece que a ausência de registro não elimina automaticamente a eficácia obrigacional do contrato entre as partes, mas a aplicação do regime jurídico à resolução deve ser examinada conforme as circunstâncias concretas e o objeto específico do Tema 1.420.
Se já existe esse precedente, por que foi criado o Tema 1.420?
Porque a Segunda Seção identificou que ainda existe falta de uniformidade sobre a legislação aplicável especificamente à resolução dos contratos não registrados.
Na decisão de afetação, a relatora destacou a existência de diversos julgados sobre a matéria e a necessidade de estabelecer uma tese que possa ser aplicada de forma uniforme aos processos semelhantes.
O Tema 1.420 deverá, portanto, transformar essa discussão em um precedente qualificado especificamente voltado à escolha entre os regimes jurídicos da Lei nº 9.514/1997 e do CDC.
É importante não antecipar a conclusão simplesmente com base no EREsp 1.866.844/SP. O precedente é altamente relevante para compreender a controvérsia, mas o repetitivo ainda está pendente.
O que o Tema 1.095 já decidiu sobre contratos registrados?
O Tema 1.095 funciona como ponto de partida para a nova discussão.
Em 2022, o STJ decidiu que, em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária devidamente registrada, diante do inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora, deve ser observado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, afastando-se o CDC.
O Tema 1.420 pergunta o que acontece quando falta justamente um dos elementos presentes naquele precedente: o registro da garantia.
Qual é a diferença entre os Temas 1.095, 1.348 e 1.420?
Os três temas formam um conjunto importante para a jurisprudência sobre compra e venda de imóvel com alienação fiduciária:
| Tema do STJ | Situação central | Status |
|---|---|---|
| Tema 1.095 | Alienação fiduciária registrada, inadimplemento e constituição em mora | Tese já firmada: aplica-se a Lei nº 9.514/1997 |
| Tema 1.348 | Desistência do adquirente sem prévia constituição em mora | Julgamento pendente |
| Tema 1.420 | Alienação fiduciária não registrada | Julgamento pendente |
O Tema 1.095 está transitado em julgado. Os Temas 1.348 e 1.420 permanecem afetados na base oficial consultada em agosto de 2026.
Essa comparação mostra por que registro e constituição em mora não devem ser tratados como detalhes meramente formais.
São elementos capazes de determinar qual precedente é aplicável à operação.
Alienação fiduciária sem registro significa aplicação automática do CDC?
Não.
O Tema 1.420 existe justamente porque essa resposta ainda precisa ser uniformizada pelo STJ.
É incorreto partir da seguinte premissa automática: “não houve registro, portanto a alienação fiduciária não produz nenhum efeito e o CDC necessariamente se aplica à resolução.”
O EREsp 1.866.844/SP afasta essa simplificação ao reconhecer que o contrato pode continuar produzindo efeitos entre os próprios contratantes mesmo sem o registro. A ausência de registro, contudo, impede a constituição da propriedade fiduciária e pode afastar a utilização do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. A incidência do Código de Defesa do Consumidor na resolução contratual deve ser examinada conforme as circunstâncias concretas e o objeto específico do Tema 1.420.
Também seria prematuro afirmar o contrário — isto é, que toda cláusula de alienação fiduciária não registrada obrigatoriamente impõe o procedimento da Lei nº 9.514/1997.
A resposta uniforme a essa questão é precisamente o objeto do Tema 1.420.
Por que a decisão pode ser importante para incorporadoras e loteadoras?
A tese poderá afetar diretamente a gestão dos contratos imobiliários.
Se o STJ atribuir ao registro papel determinante para a incidência do regime especial de resolução, a rapidez e a regularidade da formalização registral poderão ter impacto ainda maior sobre o risco contratual.
Por outro lado, se prevalecer uma interpretação que reconheça maior eficácia às disposições fiduciárias entre os contratantes antes do registro, os efeitos do instrumento contratual poderão assumir peso maior na análise.
Entre os pontos que merecem atenção estão:
- prazo entre assinatura e registro;
- responsabilidade operacional pelo registro;
- documentação do procedimento;
- situação de contratos pendentes de registro;
- tratamento de pedidos de resolução;
- constituição em mora;
- modelagem econômica das restituições e recuperações.
O registro deve ser tratado apenas como uma formalidade administrativa?
Não.
No regime da Lei nº 9.514/1997, o registro tem função jurídica constitutiva em relação à propriedade fiduciária imobiliária.
A discussão do Tema 1.420 demonstra, entretanto, que é necessário separar duas perguntas:
A propriedade fiduciária foi constituída?
Sem registro, não, conforme o artigo 23 da Lei nº 9.514/1997.
O contrato deixa de produzir qualquer efeito entre as partes porque não foi registrado?
Segundo o EREsp 1.866.844/SP, não necessariamente. O STJ reconheceu eficácia obrigacional entre os contratantes.
O repetitivo deverá esclarecer quais consequências essa distinção produz especificamente para a resolução do contrato.
O que deve ser acompanhado no Tema 1.420?
O julgamento deverá esclarecer principalmente:
- qual legislação rege a resolução quando a garantia fiduciária não foi registrada;
- quais efeitos serão atribuídos às cláusulas fiduciárias entre os contratantes;
- como o Tema 1.420 se relacionará com o EREsp 1.866.844/SP;
- quais situações ficarão fora da tese;
- como a decisão se articulará com os Temas 1.095 e 1.348.
A definição poderá ter impacto relevante na previsibilidade de contratos imobiliários e na estruturação de operações garantidas por alienação fiduciária.
Perguntas frequentes sobre o Tema 1.420
O Tema 1.420 do STJ já foi julgado?
Não. Em 26 de agosto de 2026, o tema permanecia classificado como afetado na base de precedentes qualificados do STJ, sem tese repetitiva fixada.
A alienação fiduciária de imóvel existe sem registro?
A propriedade fiduciária imobiliária é constituída pelo registro do contrato, conforme o artigo 23 da Lei nº 9.514/1997. No entanto, o STJ já decidiu que a falta de registro não necessariamente elimina a eficácia do contrato entre as próprias partes.
Sem registro, o CDC necessariamente se aplica ao distrato?
Ainda não há uma resposta repetitiva definitiva. Essa é exatamente a controvérsia submetida ao Tema 1.420.
Luana Alves Nogueira
OAB/SP n. 327.998