O mercado imobiliário e financeiro acompanha com atenção a evolução jurisprudencial acerca da responsabilidade civil nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, especialmente em casos de atraso na entrega de obras. Recentemente, a 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) proferiu um acórdão relevante, oriundo da Apelação Cível nº 5064279-13.2021.8.21.0001-RS, que consolida teses importantes sobre a ilegitimidade passiva de companhias securitizadoras e a correta aplicação de cláusulas penais.
Abaixo, analisamos os principais pontos jurídicos dessa decisão e seus impactos para o setor.
A Ilegitimidade Passiva das Companhias de Securitização
Uma das questões centrais debatidas no judiciário diz respeito à extensão da responsabilidade solidária na cadeia de consumo das operações imobiliárias. Com frequência, consumidores incluem no polo passivo das ações de rescisão contratual não apenas a incorporadora e a construtora, mas, também, as companhias securitizadoras que adquiriram os créditos daquele empreendimento via cessão fiduciária.
O entendimento firmado pelo TJRS no referido julgado reforça a tese de que a securitizadora, ao atuar meramente como cessionária de créditos, não integra a cadeia de produção do empreendimento imobiliário. No caso analisado, o Tribunal reconheceu a ilegitimidade passiva da securitizadora, extinguindo o processo, sem julgamento de mérito, em relação a ela.
Os fundamentos determinantes para essa exclusão de responsabilidade foram:
- A natureza da operação: A empresa atuou estritamente como cessionária de recebíveis, não participando da construção ou incorporação;
- O marco temporal: O atraso na obra já se verificava antes mesmo da cessão dos recebíveis;
- O fluxo financeiro: Restou comprovado que a securitizadora não recebeu valores diretamente do adquirente, uma vez que os pagamentos cessaram antes da operação de cessão.
Essa decisão é um precedente expressivo para a segurança jurídica das operações de securitização, delimitando as responsabilidades e evitando que agentes financeiros sejam penalizados por falhas operacionais das construtoras e incorporadoras.
Cláusula Penal: Inversão versus Aplicação Específica
Outro ponto de destaque diz respeito à aplicação das multas por atraso. Com base no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é comum o pedido de inversão da cláusula penal moratória (geralmente prevista apenas contra o comprador) em desfavor da construtora, extensível também à securitizadora em razão da solidariedade.
Contudo, o acórdão do TJRS ajustou a aplicação dessa penalidade. O Colegiado entendeu que, existindo no contrato uma previsão expressa de multa específica contra a vendedora em caso de atraso (no caso, 0,5% sobre os valores pagos), não há fundamento jurídico para inverter a multa moratória prevista contra o consumidor (que era de 2% sobre o valor do imóvel).
A decisão prestigia o princípio do pacta sunt servanda (o contrato faz lei entre as partes), determinando que a penalidade aplicada seja aquela efetivamente pactuada para a hipótese de mora da construtora, incidindo sobre os valores quitados e não sobre o valor total do contrato, desde a data da mora até a efetiva expedição do Habite-se, além de evitar “bis in idem” na condenação, já que ambas cláusulas penais visam compensar os mesmos prejuízos decorrentes do inadimplemento.
Índice de Correção Monetária
Por fim, a decisão abordou a atualização dos valores a serem restituídos. Alinhando-se à orientação da Corregedoria-Geral da Justiça e à jurisprudência atual, o Tribunal determinou a substituição de índices setoriais (como o INCC ou IGP-M) pelo IPCA. O entendimento é de que o IPCA reflete com maior precisão a inflação oficial e a recomposição da moeda, evitando distorções econômicas excessivas para qualquer uma das partes.
Este precedente do Tribunal de Justiça gaúcho é de suma importância para o mercado. Ao diferenciar a figura da Cia. Securitizadora, da figura do Construtor/Incorporador, e ao aplicar as multas contratuais conforme o texto expresso do contrato, o Judiciário contribui para um ambiente de negócios mais previsível e seguro, respeitando as competências e responsabilidades de cada agente na complexa cadeia do crédito imobiliário.