O Tema 1.348 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definirá qual legislação deve ser aplicada quando o adquirente de um imóvel com garantia de alienação fiduciária pretende encerrar o contrato antes de ter sido formalmente constituído em mora.
O ponto central é determinar se essa situação deve seguir o procedimento especial da Lei nº 9.514/1997 ou se existe espaço para aplicação do regime consumerista à resolução do contrato.
Na consulta realizada em agosto de 2026, o Tema 1.348 ainda consta na base oficial do STJ como afetado, sem tese repetitiva julgada.
A decisão será especialmente relevante para incorporadoras, loteadoras, credores, securitizadoras e adquirentes, pois pode influenciar o procedimento de encerramento do contrato e a forma de apuração dos valores devidos entre as partes.
O que o Tema 1.348 do STJ pretende decidir?
A questão submetida a julgamento é definir a legislação aplicável à resolução de contratos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária quando ocorre a desistência do adquirente sem que tenha havido sua constituição em mora.
Os REsps 2.154.187/SP e 2.155.886/SP foram afetados pelo rito dos recursos repetitivos pela Segunda Seção em maio de 2025.
O STJ determinou a suspensão do processamento dos recursos especiais e agravos em recurso especial, em segunda instância ou no próprio tribunal, que discutam questão jurídica idêntica.
Isso não equivale a afirmar que toda ação envolvendo o tema esteja automaticamente paralisada em qualquer estágio processual.
Por que a constituição em mora é tão importante?
A constituição em mora possui papel central no procedimento da alienação fiduciária imobiliária.
A Lei nº 9.514/1997 estabelece procedimento específico para a hipótese de dívida vencida e não paga. A constituição em mora integra o caminho jurídico que pode resultar na consolidação da propriedade em nome do credor e, posteriormente, na realização dos leilões previstos em lei.
O Tema 1.348 surge justamente porque o adquirente toma a iniciativa de buscar a resolução da relação antes que esse procedimento tenha sido formalmente instaurado pela constituição em mora.
A dúvida é se a simples existência da alienação fiduciária já é suficiente para submeter o encerramento do negócio à Lei nº 9.514/1997 ou se a ausência desse ato permite outro enquadramento jurídico.
O que o Tema 1.095 do STJ já decidiu?
O principal precedente para compreender o Tema 1.348 é o Tema Repetitivo 1.095.
Em 2022, a Segunda Seção fixou a seguinte orientação: quando o contrato de compra e venda de imóvel possui garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, há inadimplemento e o devedor está devidamente constituído em mora, a resolução deve observar a Lei nº 9.514/1997, afastando-se o Código de Defesa do Consumidor em razão da especialidade da legislação.
Portanto, o Tema 1.095 solucionou uma hipótese com elementos jurídicos definidos:
- garantia de alienação fiduciária registrada;
- inadimplemento;
- constituição do devedor em mora.
O Tema 1.348 trata exatamente de uma situação em que um desses elementos — a prévia constituição em mora — não ocorreu.
Qual é a diferença entre o Tema 1.095 e o Tema 1.348?
A diferença pode ser resumida da seguinte forma:
Tema 1.095: o devedor inadimpliu, foi constituído em mora e a alienação fiduciária está devidamente registrada. O STJ já decidiu pela aplicação da Lei nº 9.514/1997.
Tema 1.348: o adquirente pretende resolver o contrato sem que tenha ocorrido sua constituição em mora. A legislação aplicável ainda será definida pelo STJ.
Essa delimitação impede uma aplicação automática do Tema 1.095 a qualquer pedido de encerramento de contrato que contenha alienação fiduciária.
A ausência de constituição em mora significa que o CDC será aplicado?
Não necessariamente.
Esse é precisamente o ponto que o Tema 1.348 deverá solucionar.
Enquanto não houver julgamento do repetitivo, não é tecnicamente adequado afirmar de forma definitiva que a ausência de constituição em mora faz incidir o Código de Defesa do Consumidor.
Também não é adequado afirmar que a mera existência da cláusula fiduciária torna inevitável a aplicação do procedimento da Lei nº 9.514/1997 em qualquer hipótese.
Há precedentes do STJ anteriores e paralelos ao repetitivo discutindo situações em que o próprio comprador reconhece a impossibilidade de continuar pagando o contrato. Em alguns desses julgados, a Corte considerou relevante o fato de a iniciativa de resolução partir do próprio adquirente.
A existência dessas decisões ajuda a explicar a necessidade de uma tese repetitiva capaz de uniformizar a matéria.
Por que a diferença entre os regimes é economicamente relevante?
A legislação aplicável interfere diretamente na forma pela qual o encerramento da operação é processado.
A Lei nº 9.514/1997 estabelece uma sistemática própria para:
- constituição em mora;
- consolidação da propriedade fiduciária;
- alienação do imóvel;
- realização de leilões;
- satisfação do crédito;
- apuração de eventual saldo.
Já um enquadramento da resolução contratual pelas normas consumeristas conduz a outra lógica de análise, com discussão sobre efeitos da resolução, retenções, restituições e equilíbrio contratual.
Por isso, a controvérsia não é meramente procedimental. A definição pode alterar a previsibilidade econômica de operações imobiliárias estruturadas com alienação fiduciária.
O que o julgamento pode mudar para incorporadoras e credores?
O Tema 1.348 pode estabelecer com maior precisão em que momento o regime especial da alienação fiduciária passa a determinar a forma de encerramento do negócio.
Para credores e vendedores, isso influencia questões como:
- padronização dos procedimentos de cobrança;
- momento e forma das notificações;
- documentação da mora;
- tratamento de pedidos voluntários de desistência;
- projeção de recuperações financeiras;
- redação e gestão dos contratos.
A matéria também reforça a necessidade de diferenciar inadimplemento, constituição em mora e pedido de resolução formulado pelo próprio comprador.
Esses acontecimentos podem estar próximos na prática, mas não são juridicamente equivalentes.
E para o adquirente?
Para o comprador, o regime aplicável pode interferir diretamente na forma de encerramento da relação e na apuração dos valores envolvidos.
A simples utilização da expressão “distrato” não resolve a questão.
É necessário verificar, entre outros pontos:
- natureza do contrato;
- existência e situação da garantia fiduciária;
- registro;
- situação dos pagamentos;
- eventual constituição em mora;
- momento em que o adquirente pediu a resolução;
- cláusulas contratuais;
- legislação aplicável ao negócio.
Por isso, casos aparentemente semelhantes podem apresentar consequências jurídicas diferentes.
Como o Tema 1.348 se relaciona com o Tema 1.420?
Os dois repetitivos discutem limites da aplicação da Lei nº 9.514/1997, mas partem de problemas diferentes.
No Tema 1.348, o elemento em discussão é a ausência de prévia constituição em mora.
No Tema 1.420, o problema é a ausência de registro da alienação fiduciária no Registro de Imóveis.
Já o Tema 1.095 funciona como ponto de referência: registro, inadimplemento e constituição em mora estão presentes, e a aplicação da Lei nº 9.514/1997 já foi definida pelo STJ.
Essa divisão é importante para evitar que precedentes sobre hipóteses distintas sejam tratados como se resolvessem a mesma controvérsia.
O que acompanhar no julgamento do Tema 1.348?
O julgamento deverá esclarecer principalmente:
- se a constituição em mora é requisito determinante para a aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/1997;
- qual tratamento deve receber o pedido de resolução formulado pelo adquirente antes desse ato;
- como a futura tese se articula com o Tema 1.095;
- quais serão os efeitos sobre restituição de valores e encerramento contratual;
- quais situações ficarão efetivamente abrangidas pela tese repetitiva.
Até a definição do STJ, a análise de operações existentes exige atenção ao estágio jurídico de cada contrato e aos atos já praticados pelas partes.
Perguntas frequentes sobre o Tema 1.348
O Tema 1.348 já foi julgado pelo STJ?
Não. Em consulta realizada em 26 de agosto de 2026, a base oficial do STJ continua indicando o tema como afetado, sem julgamento dos recursos representativos.
O Tema 1.348 determina a aplicação do CDC?
Ainda não. O objetivo do julgamento é justamente definir qual legislação deverá ser aplicada à hipótese em que o adquirente busca a resolução sem ter sido previamente constituído em mora.
O Tema 1.095 já não resolveu essa questão?
Não integralmente. O Tema 1.095 trata de contrato com alienação fiduciária devidamente registrada, inadimplemento e constituição em mora. O Tema 1.348 analisa a situação em que a constituição em mora não ocorreu.
Luana Alves Nogueira
OAB/SP n. 327.998