A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou um importante entendimento sobre a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em casos de alienação fiduciária. Sob o rito dos recursos repetitivos, foi estabelecida a tese de que o credor fiduciário (como bancos) não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel. A decisão tem como base o artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que define quem são os contribuintes desse imposto.
O que foi decidido?
De acordo com o STJ, enquanto o imóvel estiver sob alienação fiduciária, o devedor fiduciante – ou seja, aquele que tomou o financiamento e ainda detém a posse direta do bem – é o responsável pelo pagamento do IPTU. O credor fiduciário, por sua vez, possui apenas uma propriedade resolúvel e indireta sobre o imóvel, destinada exclusivamente a garantir o pagamento da dívida, sem intenção de exercer domínio sobre o bem.
Essa decisão foi consolidada no julgamento de um recurso originado em uma execução fiscal movida pelo município de São Paulo contra um banco. A prefeitura buscava cobrar IPTU referente a um imóvel em alienação fiduciária. O tribunal estadual já havia reconhecido que o banco não era parte legítima para responder pela dívida, decisão confirmada agora pelo STJ.
Por que o credor não é responsável pelo IPTU?
O relator do caso, ministro Teodoro Silva Santos, destacou que a propriedade fiduciária não equivale à propriedade plena. Segundo ele:
- O credor fiduciário detém apenas uma posse indireta e precária do imóvel, sem animus domini (intenção de ser dono).
- O artigo 34 do CTN estabelece que contribuintes do IPTU são aqueles com relação direta e pessoal com o imóvel – como proprietários plenos ou possuidores com intenção de domínio –, o que não inclui credores fiduciários.
- A Lei 9.514/1997 reforça que cabe ao devedor fiduciante arcar com os encargos incidentes sobre o imóvel até que o credor seja imitido na posse por inadimplência.
Em 2023, essa obrigação foi ainda mais explicitada com a edição da Lei nº 14.620, que conferiu nova redação ao artigo 23, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997, atribuindo, expressamente, ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento do IPTU.
Impactos da decisão
Com essa definição jurídica no Tema 1.158 dos recursos repetitivos, processos individuais ou coletivos que estavam suspensos aguardando esse entendimento podem voltar a tramitar em todo o país. Além disso:
- Tribunais brasileiros deverão seguir essa tese ao analisar casos semelhantes.
- Municípios não poderão cobrar IPTU diretamente de instituições financeiras em situações onde ainda não houve consolidação da propriedade e imissão na posse.
Conclusão
A decisão do STJ traz maior segurança jurídica aos credores e contribuintes envolvidos em contratos de alienação fiduciária, pois reafirma que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre quem efetivamente detém a posse direta e exerce controle sobre o imóvel – no caso, o devedor fiduciante, até que ocorra a transferência efetiva da posse ao credor fiduciário.
Essa interpretação protege os credores fiduciários de serem responsabilizados por tributos indevidos e esclarece as obrigações dos devedores no contexto da alienação fiduciária.