O artigo 37-A da Lei 9.514/97 estabelece que, em contratos de financiamento imobiliário, o devedor (fiduciante) deve pagar ao credor (fiduciário) uma taxa de ocupação do imóvel. Essa taxa é calculada sobre o valor atualizado do bem e é aplicável se o devedor inadimplente permanecer no imóvel após a consolidação da propriedade em favor do credor.
Na prática, a taxa de ocupação visa recompensar o credor pelo período de ocupação indevida pelo devedor. O devedor, ao ocupar o imóvel sem pagar, impede o credor de exercer plenamente seus direitos de propriedade, causando prejuízo e enriquecimento ilícito.
Essa taxa é exigível desde a data de consolidação do imóvel até a data em que o credor ou seus sucessores tomem posse do bem. Portanto, além de ser necessário entrar com ação de reintegração de posse, o devedor (fiduciante) deve pagar a taxa de ocupação desde a data da consolidação da propriedade até a posse efetiva do bem pelo credor.
Apesar das discussões sobre a Lei 9.514/97, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a taxa de ocupação não pode ser flexibilizada pelo juiz, prevalecendo o disposto no artigo 37-A da Lei de Alienação Fiduciária. O STJ também determinou que o artigo 402 do Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor não se aplicam nesse caso, resolvendo o conflito de normas pelo critério da especialidade.
Portanto, o devedor (fiduciante) ou seus sucessores têm a obrigação de pagar a taxa de ocupação, uma obrigação consolidada nos tribunais sem possibilidade de isenção dentro dos limites estabelecidos pela lei.
Fica a dica.